蘆竹房屋,桃園蘆竹房屋,桃園房屋

全聯董事長林敏雄另個身分是元利建設董座，同時還身兼華泰銀行大股東，事業版圖橫跨零售、建築與金融業，外界曾估算他身家超過200億元。新推出的大安區指標豪宅「ONE PARK」是北市僅存的黃金地，前身是國軍聯勤俱樂部。

原本只是台北企銀前身台北區合會小職員的林敏雄，30多年前跨入建築業，最早從新北三重埔起家，業界更把他和遠雄董事長趙藤雄和已故的宏泰集團創辦人、台灣地王林堉璘併稱為「建築業三巨頭」。包括「遠企中心」「凱悅飯店」「震旦大樓」等知名建案都是旗下作品，2015年底，周杰倫砸6億元買「和平大苑」頂樓，也是元利的建案。

2008年時，為取得大安森林公園旁最後一塊大面積「聯勤信義」土地，元利建設當時和國泰金控前副董事長蔡鎮宇合資，以每坪406萬元、總價101.4億元從新光人壽手中買下，原打算攜手推出豪宅，同時，雙方也同時共同持有信義區D5土地。

2011年，D5及聯勤信義2塊精華地卻進行產權移轉，市場盛傳，是因為雙方對建案理念不同。

元利建設當時曾對外表示，是為取得聯勤信義土地開發的完整性與主控權，才與蔡鎮宇協商，用「以地易地」方式將手中D5土地產權，移轉至蔡鎮宇擁有的寶豐隆地產名下，蔡鎮宇再將聯勤信義土地移轉給元利，時隔7年，2塊土地如今都已開發為指標豪宅銷售中。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

市場預估要價18億元的北市信義區指標豪宅「陶朱隱園」，是威京集團主席沈慶京近年最新力作，該地前身其實是以道地上海菜聞名，一度為北市名流聚會首選的亞太會館。

人稱「威京小沈」的沈慶京，曾任國民黨中常委，是早期台灣股市四大天王之一，是商場一號傳奇人物。1970年代他以買賣台灣紡織品配額起家，累積上百億元身家後，事業版圖擴及房地產、科技、金融業，創立「威京集團」，還拿下公營轉民營的中石化、中華工程，近年前進中國，打造揚州京華城中城，最新代表作是陶朱隱園。

事實上，陶朱隱園前身是當年北市最夯的商務出租飯店—亞太會館，1999年成立的亞太會館，當年館內的「霞飛路八號」餐廳，以道地上海菜打響名號，一度成為北市名流、饕客的聚會首選。

隨著眾國際飯店進駐信義區後，不敵競爭的亞太會館營運始終不理想，2008年沈慶京以199億元價格公開招標處分亞太會館，最後以流標收場，後來他決定投入自行開發，運用燙金地段的優勢，打造出夢想中的超級豪宅。

2012年1月亞太會館邀請400多位會員回娘家參加最後的晚宴，在中午送走最後一位客人後，晚上6點整，正式吹熄燈號，同年3月份拆除地上建築，時隔6年，全球首座旋轉豪宅原址重現。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

每坪成交價200萬元向來是一線豪宅指標，突破250萬元更是超級豪宅門檻，這類物件通常交易件數都不多，自2015年以來僅有北市「帝寶」「西華富邦」「皇翔御琚」「松濤苑」4個社區。

其中，已蓋好5年的松濤苑屬於惜售型產品，20戶迄今尚未完售，但只要交易單價均能輕易站上250萬元。另一方面，像是帝寶、西華富邦等社區，則是用盡生命能量就是要站穩台灣第一豪宅寶座。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析，帝寶及西華富邦除了本身的豪宅規格，更具身分地位表徵，帝寶還曾因為住戶擔憂流入法拍市場影響身價，一度傳出合資護盤購置的消息。西華富邦則因戶數多，景觀有別，低樓層行情多是高樓層的半價，豪宅身價常被挑戰。

相形之下也曾是豪宅一哥的信義區皇翔御琚，過去因建商不願下調行情，加上信義計畫區屢傳指標豪宅大案拖延申請使照，免於讓眼下盤整房市拖累行情，都使皇翔御琚顯得有行無市。不過在暌違2年半後，該案終於在上週成功以8折價售出一戶。

陳炳辰認為，雖然屢傳升息風聲，但平均房貸利率要再升息超過5次以上，房貸利率才到達2%，加上中美貿易大戰、國內年底大選影響下，其他投資產品市場起伏震盪大，仍有利資金傾向緩步走升的低風險不動產市場，且如肥咖條款不需申報不歸屬金融帳戶的不動產產品，也讓不少有錢人將房市視為資產配置的好標的。

2015年起單價250萬以上豪宅

雖然元利建設的北市大安區「ONE PARK」及中華工程信義區「陶朱隱園」被視為有望創下新天價的指標豪宅，但從實價登錄數據來看，台灣豪宅市場自2016年第一季就戲劇性地急凍，億元以上豪宅成交量僅12件，不到2015年第一季的1/3，形成近3年建商手上新、舊屋庫存一堆，豪宅價量持續下修的慘況。

然而，2016年起因應豪宅價格逐漸探底，大陸台商資金回籠，加上北市調降豪宅稅計算方式，讓市場交易量稍回溫，像是大陸建設的信義區豪宅「琢白55 Timeless」，就因為「讓利到見骨」，今年平均一個多月成交一戶，累計銷售率逼近5成，董事長張良吉就說，是過去3年少見的買氣。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示：「豪宅風行至少15年，已出現換屋、分眾現象，建商只要能掌握買方需求，創造產品獨特性，陶朱隱園及ONE PARK單坪破300萬元機會很大。」尤其近期大直「西華富邦」、植物園「松濤苑」等大案均出現高樓層天價案例，對富豪來說，每坪多加數10萬元根本不是問題，重點是豪宅塑造的舒適、尊貴及管理服務是否能打動人心。

但政策雖對豪宅市場的管制逐漸鬆綁，市場考驗仍瞬息萬變。美國發動的貿易戰、升息，都會讓金融市場乃至企業生存環境出現不可控的風險，前2年股市獲利了結轉進房市的趨勢生變，恐怕讓出價、去化的豪氣銳減，這都是位於鑽石地段的陶朱隱園及ONE PARK可能面對的挑戰。

近年房市低迷，豪宅市場殺價取量成常態，但最近2大指標豪宅案卻逆勢挑戰新高價，引起業界側目。其中元利建設在大安區推出的「ONE PARK元利信義聯勤」，打出董事長林敏雄代表作的口號，市場盛傳價格1坪逼近300萬元，挑戰「彭淮南防線」的每坪300萬元，但市場是否買單有待觀察。

8月初，久未露面的全聯暨元利建設董座林敏雄現身大安森林公園，為了自家慈善基金會和北市府合作的大灣草圳第一期工程「活水飛輪」啟用，他和台北市長柯文哲合體試騎，看來心情相當好。

原來，大安森林公園旁、建國南路上，有2棟現代感十足的建築物，正是林敏雄縱橫台灣房地產30多年的最新代表作「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」豪宅案。

能讓這位事業版圖橫跨金融、零售、建築業的大老闆開心，當然不僅是新作落成，而是該案有望在冰凍期的房市中逆勢突圍，住展房屋企研室經理何世昌透露，ONE PARK高樓層的行情價達每坪280萬元，頂樓有望挑戰前央行總裁彭淮南每坪300萬元的防線，「據說潛銷一年已售出10多戶。」

對此，元利建設副總吳麗謹低調不願證實，「銷況確實不錯，穩定去化當中。」據了解，林敏雄自己留下頂樓戶做為新宅。但近年來豪宅市場慘澹，信義區豪宅「皇翔御琚」近2年半僅售出1戶，價格還是歷年均價的8折；大直豪宅「明水靜」整棟滯銷6年，ONE PARK開出紅盤，讓林敏雄鬆了一口氣。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

地價稅申請自用住宅用地的優惠稅率，您辦好了嗎？

一般用地的地價稅稅率為千分之10以上，但若符合自用住宅用地的優惠稅率僅有千分之2，兩者相差至少4倍以上，近期稅捐機關提醒，今年申請截止日恰逢中秋節，因此有需要的民眾需在9月25日前提出申請。另外，針對新繼承房地與網路經營活動的新創型態，也都可以提出申請，才能「省很大」。

近年隨人口老化的趨勢持續演變，每年的建物登記移轉中，繼承的移轉登記每年都在持續攀升中，但若是新繼承的房地沒有重新申請優惠稅率，可能就會荷包失血，適用稅率較高的一般稅率。

稅捐機關特別公開提醒，土地因繼承、買賣或贈與等原因移轉後，即使雙方關係為直系親屬，戶籍及房屋使用情形均無改變，但土地所有權人已變更，適用自用住宅用地之主體，也發生改變，若要繼續適用自用住宅用地稅率，新所有權人應於地價稅開徵前40日前重新提出申請。

此外，為鼓勵行動裝置的創業型態，近期財政部發布解釋令，只要符合「實際營業活動均以行動裝置完成」、「未僱用員工」、「未供辦公或存放設備及物品」等3要件，而營利事業以負責人本人或配偶、直系親屬所有住家房屋作為稅籍登記場所，房屋及土地所有權人可申請按自用住家稅率課徵房屋稅及按自用住宅用地稅率課徵地價稅。由於一般用地的地價稅稅率為千分之10以上，自用住宅用地的稅率僅千分之2，兩者相差4倍以上，因此符合條件的民眾要特別留意最後的申請時間。

至於符合地價稅節稅條件，包含：一、本人或配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記；二、無出租或供營業使用；三、地上建物為本人或配偶、直系親屬所有；四、都市土地三公畝、非都市土地七公畝之面積限制；五、本人與配偶及未成年受扶養親屬適用自用住宅用地優惠稅率，以一處為限。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

這幾年，戴德梁行老總顏炳立明顯從多轉空，開發商最近大概都不大喜歡聽到顏總任何的發言。不過稍早京華城舉辦國際招商說明會，我們似乎又看到多頭時期的顏總；他不但強調台灣商辦市場的火種這幾年已經慢慢燒旺，今年商用不動產市場可望看到投資熱潮，更稱京華城標售案將是市場上『不滅的明燈』。 

顏總這回難得重拾多頭面貌，主要當然是京華城標售案是由戴德梁行負責，加上該機構本來就是以商仲為主要業務，當然沒有理由或立場唱衰商辦市場，也更要好好幫京華城抬轎一下。 

當然，無論顏總怎樣唱多商辦，或怎麼吹擂京華城，基本上就是『老王賣瓜，自賣自誇』，沒什麼好說的。不過為了提高該案標售誘因，京華城方面據傳還想進一步申請提高容積率或放寬登記目的，這部分就必須好好審視把關。 

其實稍早京華城方面為了讓容積率從392%拉高到560%，已運作相當長一段時間，最後也如其所願，這部分住展房屋網企研室就不再置評。不過至少在登記目的上，北市都委會仍嚴守底線，維持原本的商業登記且不得登記住宅。 

結果這次國際標售說明會上，根據某報報導，戴德梁行方面竟表示，京華城已向市府再提申請，一是希望再提高容積至679%(相關報導甚至用恢復到原有容積來說明，還稱已進入審議程序)，再者還申請鬆綁登記住宅，方式是量體酌減三成。 

對於這樣的再申請，由於只有一篇報導提及，還需後續確認；而即便屬實，京華城方面也當然有權為之，這不予置評。不過住展房屋網企研室卻要嚴正呼籲市府相關單位及都委會，這回絕對要嚴格把關！ 

京華城最早基地地目是工業區，當初郝龍斌時期放行可從工業區直跳商業區，本是絕無僅有的特例；現在(京華城方面)想『恢復』原有容積，那不也該讓地目回到原來工業區才對？事實是，既已捐地變更為商業區，容積就是都計規範的560%，想增加容積(量體)，請循正常之容積移轉或獎勵之途徑。 

至於希望以減少量體，放寬可登記住宅的部分，住展房屋網企研室也認為不應隨意鬆綁；當初變更過程決議不得登記住宅肯定有其考量，而且目前其他區域也有這種商業區不得登記住宅的規範，如稍早已開罰的內湖五期(工商綜合區)及還在開發階段的新莊副都心。一旦京華城放寬，那其他類似區域不也得比照辦理？到時不是天下大亂！如果真的要放寬可登記住宅，也應回歸都計審議過程，一切按照該走的程序走，不是單純減少量體就行！ 

日前有報導質疑多處公共建設閒置，變成蚊子館浪費經費，對此工程會表示，閒置設施的起因繁多，包括環境變遷、規劃不當、管理不善等因素，政府已持續協助各機關努力活化閒置設施，且已有具體成效。

工程會說明，每季皆會召開行政院活化閒置公共設施督導會議，除了協助個案解決困難問題，也會透過跨部會協調，結合長照、托嬰、青年文創、觀光等多元措施使閒置公共設施得以轉型再利用。 

另外，每年考核地方政府活化績效，未盡理想者，補助型計畫的相關部會將會減少補助款，藉以督促地方政府重視活化成效。工程會指出，已活化或正活化中的案件有許多，包含新北市板橋區四三五藝文特區、台南市海安路地下街、台中市愛心家園、台中市公設民營太平托嬰中心、虎尾鎮現代化大型批發魚市場、興達漁港遠洋泊區等。 

而「屏東縣枋山鄉莿桐腳濱海遊憩區」案原先有修正興辦事業計畫等問題，在工程會洽請農委會專案協助後，已於近日獲得突破。工程會進一步表示，自2005年9月起截至今年度第2季累計列管閒置公共設施共計428件，已達活化標準者有337件，持續推動活化者為91件。 

國泰金控發布8月國民經濟信心調查結果顯示，本月民眾的景氣現況樂觀指數與展望未來樂觀指數，同步出現止跌回穩走勢，大額消費意願指數及耐久財消費意願皆回溫，不過，在買賣不動產好時機的調查，屋主、買家兩者卻「持續背離」。

▲房市讓利潮一直在，只是許多屋主很糾結覺得賺少了。（圖／記者蔡佩蓉攝影）

根據調查內容，本月民眾認為2018年經濟成長率的平均預期值仍為2.3％，景氣現況指數也止跌回升；不過，將近64％的民眾對美中貿易戰的擔憂上升，相較年初是明顯增加。雖然經濟現況頗有潛藏危機之感，但對於許多屋主來說，反倒不認為是賣房好時機。

57.9％的民眾認為現在不是賣房好時機，而買房的部分，更高達72％認為現在不是買房好時機，趨近於7月的71.3％，因此本月的「買賣房意願指數」又再度擴大背離。雖然7月六都買賣移轉棟數月增5％，不過，8月是所謂的農曆民俗月，若買賣方對價格陷入糾結，也將影響成交量。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】